相続AI

東京都の相続税はいくら？路線価から概算

東京都の路線価データをもとに、土地の相続税を概算します。市区町村を選択して、あなたの地域の路線価と相続税の目安を確認しましょう。

東京都の土地の相続税を今すぐ診断

東京都の市区町村別 路線価・相続税

市区町村平均路線価（千円/㎡）100㎡の相続税目安
千代田区3,000約25,800万円〜
中央区2,800約23,800万円〜
港区2,500約20,800万円〜
新宿区1,200約7,800万円〜
文京区900約4,800万円〜
台東区800約3,800万円〜
墨田区550約1,300万円〜
江東区600約1,800万円〜
品川区850約4,300万円〜
目黒区900約4,800万円〜
大田区600約1,800万円〜
世田谷区700約2,800万円〜
渋谷区1,500約10,800万円〜
中野区650約2,300万円〜
杉並区600約1,800万円〜
豊島区800約3,800万円〜
北区550約1,300万円〜
荒川区550約1,300万円〜
板橋区500約800万円〜
練馬区450約300万円〜
足立区350非課税
葛飾区350非課税
江戸川区380非課税
八王子市150非課税
立川市250非課税
武蔵野市500約800万円〜
三鷹市400非課税
青梅市80非課税
府中市300非課税
昭島市180非課税
調布市350非課税
町田市180非課税
小金井市350非課税
小平市250非課税
日野市200非課税
東村山市200非課税
国分寺市300非課税
国立市300非課税
福生市150非課税
狛江市350非課税
東大和市170非課税
清瀬市180非課税
東久留米市200非課税
武蔵村山市130非課税
多摩市200非課税
稲城市200非課税
羽村市130非課税
あきる野市80非課税
西東京市300非課税
瑞穂町80非課税
日の出町50非課税
檜原村30非課税
奥多摩町30非課税
大島町30非課税
利島村30非課税
新島村30非課税
神津島村30非課税
三宅村30非課税
御蔵島村30非課税
八丈町30非課税
青ヶ島村30非課税
小笠原村30非課税

東京都の相続税統計

16.3%

課税割合（全国平均 9.6%）

350千円/㎡

平均路線価

+3.8%

路線価前年比

約3200万円

平均相続税額

東京都の地価と相続税の関係

東京都は全国で最も路線価が高く、銀座5丁目の鳩居堂前は路線価日本一（4,424千円/㎡、2024年）です。23区内は最低でも100千円/㎡以上であり、自宅の土地だけで基礎控除を大幅に超えるケースが一般的です。港区・渋谷区・千代田区は1,000千円/㎡を超えるエリアもあり、100㎡の土地で1億円以上の評価額になります。多摩地域は50〜200千円/㎡と23区より低いですが、全国水準では高い部類です。タワーマンション節税の規制強化（2024年1月〜）で評価方法が変更された点も東京特有の重要論点です。

東京都の相続財産の構成

東京都の相続財産は土地が約50%を占め、全国で最も高い比率です。港区・渋谷区では土地の評価額だけで数億円になるケースも珍しくありません。金融資産を含めると相続財産の総額は全国平均の2〜3倍に達します。

東京都での小規模宅地等の特例

東京都では小規模宅地等の特例の適用が相続税額に決定的な影響を与えます。自宅の土地が1億円の評価額でも、特例が適用されれば2,000万円に軽減（80%減額）できます。同居要件・「家なき子」要件の判断が極めて重要で、相続開始前の居住状況が税額を数千万円単位で左右します。

東京都の農地・山林の相続

東京都にも練馬区・世田谷区等に生産緑地として指定された農地が残っています。2022年の「生産緑地の2022年問題」後の指定延長（特定生産緑地）の状況確認が重要です。都市部の農地は宅地転用すると高額な土地になるため、相続税評価と売却価値のバランスが重要な判断材料です。

東京都の相続税で注意すべきポイント

1. タワーマンション節税の規制強化

2024年1月から区分所有マンションの相続税評価方法が変更され、市場価格と評価額の乖離が大きいタワマンは評価額が引き上げられました。いわゆる「タワマン節税」の効果が大幅に縮小しています。2024年以降に相続が発生した場合は新しい評価方法が適用されるため、過去のシミュレーションが使えない可能性があります。

2. 都心の高額不動産の評価と納税資金

港区・渋谷区の自宅が数億円の評価額になるケースでは、相続税額が数千万円〜数億円に達します。不動産は高額でも現金がなく納税資金が不足する「資産はあるがお金がない」問題が深刻です。延納・物納の検討、あるいは生前の不動産売却・納税資金の準備が重要です。

3. 小規模宅地等の特例の厳格な適用判断

東京都では特例の適用可否で数千万円の差が生じるため、税務署の審査も厳格です。特に「家なき子特例」は要件が複雑で、相続開始前3年以内に自己名義の持ち家に住んでいないこと等の要件を満たす必要があります。

東京都の税務署・相談窓口

東京国税局

03-3542-2111

東京都内は50以上の税務署に分かれます。管轄税務署は国税庁HPで確認

東京都は税理士の数が全国最多で、相続税に特化した大手税理士法人も多数あります。一般の税理士でも相続税の対応経験が豊富ですが、不動産評価やタワマン節税に精通した専門家を選ぶことが重要です。報酬は遺産総額の0.5〜1%が目安です。

東京都の駅別ガイド

お花茶屋駅お台場海浜公園駅すずかけ台駅つくし野駅つつじヶ丘駅テレコムセンター駅とうきょうスカイツリー駅ときわ台駅ひばりヶ丘駅めじろ台駅

東京都の相続登記費用を調べる →

2024年4月義務化。登録免許税・司法書士報酬の概算がすぐわかります

他の都道府県を見る

北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県茨城県栃木県群馬県埼玉県千葉県神奈川県新潟県富山県石川県福井県山梨県長野県岐阜県静岡県愛知県三重県滋賀県京都府大阪府兵庫県奈良県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

今知っておきたい相続の注意点

重要

相続登記の義務化から1年

2024年4月から相続登記が義務化されました。過去に相続した不動産で未登記のものがある場合、2027年3月までに登記が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科されます。

詳しく見る →

相続税の申告期限は10ヶ月

相続税の申告期限は、被相続人の死亡日の翌日から10ヶ月以内です。期限を過ぎると延滞税（最大14.6%）や無申告加算税（最大20%）が課されます。早めの準備をおすすめします。

詳しく見る →

よくある質問

東京都で相続税がかかる割合は？

東京都の相続税課税割合は約16.3%で全国ダントツの1位です。およそ6人に1人が相続税を納めている計算で、23区に不動産を所有していればほぼ確実に課税対象と考えるべきです。事前の相続対策が極めて重要です。

東京のタワマンを相続する場合の税金は？

2024年1月から区分所有マンションの評価方法が変更され、市場価格と評価額の乖離が大きいタワマンは評価額が引き上げられました。例えば市場価格1億円のタワマンが従来3,000万円程度の評価額だったものが、6,000万円程度に引き上げられるケースがあります。新しい評価方法での概算確認が必要です。

東京の自宅を相続して税金が払えない場合は？

不動産が高額でも現金が不足する場合は、①延納（分割払い、最長20年）、②物納（不動産で納付）、③金融機関からの借入、④不動産の一部売却で納税資金を確保する方法があります。延納には利子税がかかるため、生前の納税資金準備が最も有利です。

公的データソース・参照リンク

関連コンテンツ

無料ツール

ガイド記事

公的機関

※ 本ページの情報は路線価に基づく概算シミュレーションです。税務相談・税務申告を行うものではありません。正確な税額は税理士にご相談ください。