なぜ不動産で相続税を節税できるのですか？

不動産の相続税評価額は時価（市場価格）の70〜80%程度になるためです。現金1億円をそのまま相続すると評価額は1億円ですが、不動産に変えると評価額が7,000〜8,000万円程度になり、課税対象額が減ります。

タワマン節税はまだ有効ですか？

2024年1月以降、マンションの相続税評価に市場価格との乖離率を反映する新ルールが適用されました。従来ほどの節税効果は見込めなくなっていますが、それでも一定の評価減は残っています。

空室リスク、不動産価格の下落リスク、税務署による否認リスクがあります。特に相続直前の駆け込み購入は「節税目的が明らか」として否認された判例もあるため、慎重な判断が必要です。

相続税の節税方法として最もポピュラーなのが「不動産の活用」です。現金と比べて評価額が低くなる仕組みを利用して、合法的に相続税を減らす方法を、メリット・リスク両面から解説します。

資産の種類	時価	相続税評価額	評価減の目安
現金・預金	1億円	1億円	なし
自用地（土地）	1億円	約8,000万円	約20%減
自用建物	1億円	約7,000万円	約30%減
貸付用地（土地）	1億円	約6,300万円	約37%減
貸家（建物）	1億円	約4,900万円	約51%減

不動産を賃貸に出すと「貸家建付地」「貸家」としてさらに評価が下がります。土地は借地権割合と借家権割合（30%）を考慮して評価減され、建物も借家権割合分（30%）が減額されます。

貸家建付地の評価式

自用地評価額 × (1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

タワーマンションの高層階は市場価格が高い一方、相続税評価額は低く抑えられていたため、大きな節税効果がありました。

しかし、2024年1月以降、マンションの相続税評価に「市場価格との乖離率」を反映する新ルールが適用されました。評価額が市場価格の60%未満の場合、60%まで引き上げられるため、従来ほどの効果は期待できません。

2022年の最高裁判決では、相続直前に約13億円でマンション2棟を購入した事案で、路線価による評価ではなく鑑定評価（時価）での課税が認められました。

否認されやすいケース

ケース: 現金1億円を賃貸マンションに変えた場合

概算で約2,000万円の節税効果

※ 基礎控除や他の財産を除いた単純計算です