譲渡所得税の計算式
基本計算式
譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)
取得費は被相続人が購入した時の金額を引き継ぎます。購入時の契約書がない場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることができます。譲渡費用には仲介手数料、測量費、解体費用などが含まれます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率比較
| 区分 | 所有期間 | 所得税+住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% + 5% | 約20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% + 9% | 約39.63% |
※ 所有期間は被相続人の取得日から起算します。相続人が取得した日からではありません。
取得費の引継ぎルール
相続で取得した不動産の取得費は、被相続人が購入した際の金額を引き継ぎます。建物については減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費となります。
購入時の契約書や領収書が残っていない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できますが、実際の取得費より低くなることが多く税負担が増えます。契約書は必ず探しましょう。
取得費加算の特例
相続税を支払った人が、相続開始から3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。
加算できる相続税額
加算額 = 相続税額 × (売却した財産の課税価格 ÷ 課税価格の合計)
相続空き家の3,000万円控除
被相続人が一人暮らしだった自宅を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
主な適用要件
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
- 相続開始直前に被相続人が一人暮らしだったこと
- 相続から売却まで空き家であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 耐震リフォーム済み、または取り壊して更地で売却
- 2027年12月31日までの売却であること
具体的な計算例
ケース: 相続した自宅を4,000万円で売却
- 売却価格: 4,000万円
- 取得費（被相続人の購入価格）: 1,000万円
- 譲渡費用（仲介手数料等）: 150万円
- 所有期間: 20年（長期譲渡所得）
譲渡所得 = 4,000万 − (1,000万 + 150万) = 2,850万円
税額 = 2,850万 × 20.315% = 約579万円
空き家特例が使える場合: (2,850万 − 3,000万) = 課税なし